Die Aufgaben eines Hausverwalters werden entweder durch das Wohnungseigentumsgesetz oder durch private Verträge geregelt. In jedem Fall ist die Verantwortung der Verwaltung groß.
Die Aufgaben rund um die eigene(n) Immobilie sind so vielfältig, dass sie häufig nicht von den Eigentümern selbst übernommen werden können. Sie erfordern nicht nur einen hohen zeitlichen Einsatz, sondern auch Fachkenntnisse in verschiedenen Bereichen. Viele Hausbesitzer und Vermieter entscheiden sich daher, eine Hausverwaltung zu engagieren. Doch wie erkennt man eigentlich einen guten Hausverwalter? Welche Aufgaben muss er übernehmen? Und welche Kosten kommen auf den Eigentümer zu?
Die Aufgaben eines Hausverwalters unterscheiden sich deutlich, abhängig vom Objekt, das ihm unterstellt ist. Handelt es sich um ein Haus mit Eigentumswohnungen in Gemeinschaftsbesitz, dann bildet das Wohnungseigentumsgesetz die rechtliche Grundlage für seine Aufgabenbereiche. Soll hingegen ein Mietshaus betreut werden, dann sind die Rechte und Pflichten des Verwalters in individuellen Verträgen zu regeln. Eigentümer sollten also genau wissen, welche Leistungen sie zu erwarten haben, welche Kann- und Mussregelungen es gibt und wovon die Kosten der Verwaltung abhängen.
Sie sollten zudem in Erfahrung bringen, ob der Verwalter eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat. Sie gleicht mögliche Schäden aus, die bei der Ausübung seiner Aufgaben eintreten können. Das ist der Fall, wenn zum Beispiel notwendige Sicherheitsmaßnahmen nicht rechtzeitig ergriffen wurden, es im Rahmen des Winterdienstes zu einem Unfall kommt oder Mängel bei einer Wohnungsübergabe übersehen wurden.
Ein Verwalter haftet für die Schäden, die er im Rahmen seiner Tätigkeit verursacht. Seine private Haftpflichtversicherung tritt in diesen Fällen jedoch nicht ein. Hat er sich nicht versichert, bleibt der Eigentümer im schlimmsten Fall selbst auf den Kosten sitzen.
Ein Hausverwalter ist übrigens kein Hausmeister - er beauftragt und überwacht allerdings dessen Aufgaben.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der externen Hausverwaltung und natürlich auch die Verwaltung des Eigentums durch die Wohnungseigentümer.
Die Verwaltung muss die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen. Sie hat ebenfalls dafür Sorge zu tragen, dass die Hausordnung eingehalten wird. Die Immobile muss gewartet und gepflegt, anfallende Reparaturen müssen zeitnah veranlasst werden.
Wenn dringende Fälle eintreten, zum Beispiel bei höherer Gewalt, müssen von der Hausverwaltung entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden. Sie sollte also wissen, wie man im Fall eines Brandes, einer Überschwemmung oder einer Explosion handelt. Verstößt sie gegen die Notgeschäftsführung, können die Eigentümer eventuell Schadensersatz verlangen.
Es gibt auch eine Vielzahl von bürokratischen Aufgaben, die Eigentümer auf den Verwalter abwälzen können. Er bezahlt die Steuern und Abfallgebühren, leitete die Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen an die Bank weiter und hat den Überblick über eingenommene Gelder und eventuelle Rechtsstreitigkeiten.
Natürlich hat ein Verwalter auch Rechte, die ihn teilweise erst in die Lage versetzen, seinen Pflichten nachkommen zu können. Manchmal können sich diese Rechte sogar gegen die Eigentümer richten. Die Verwaltung kann zum Beispiel nötige Maßnahmen ergreifen, durch die eine Frist erst gewahrt werden kann. Sie kann die Ansprüche der Eigentümer vor Gericht geltend machen und Strom- bzw. Telefonverträge abschließen.
Für jedes Kalenderjahr muss ein Wirtschaftsplan aufgestellt werden, in dem die erwarteten Einnahmen und Ausgaben aufgeführt werden. Hierin sollte ebenfalls vermerkt sein, welchen Anteil jeder einzelne Eigentümer an diesen Geldflüssen hat.
Einmal pro Jahr müssen die Eigentümer sich zusammenfinden, um sämtliche Belange rund um das Eigentum, anfallende Probleme, Investitionen und Ähnliches zu besprechen. Diese Versammlung wird ebenfalls von der Hausverwaltung einberufen. Diese führt den Vorsitz, unterschreibt gemeinsam mit den Eigentümern das Protokoll und führt die Beschlusssammlung.
Es kommt häufig vor, dass sich der Eigentümer eines Mietshauses nicht selbst um seine Immobilie kümmern kann oder will. Dann wird er die gesamten Aufgaben - oder nur Teile davon - an eine spezialisierte Hausverwaltung übergeben. Für diese Aufgaben gibt es keine gesetzlichen Vorschriften außer dem BGB. Sie müssen in individuellen Verträgen geregelt werden.
Besonders wichtig sind hierbei alle Aufgaben rund um die Miete. Der Verwalter vermietet die Wohnungen an geeignete Kandidaten, sodass der Eigentümer weder bekannt wird noch selbst Kontakt zu den Mietern pflegen muss. Die Sicherstellung der rechtzeitigen Zahlung der Miete und der Kaution und den Versand von Mahnungen oder Mieterhöhungen übernimmt ebenfalls der Verwalter. Er rechnet jährlich die Betriebskosten ab, vergibt die Aufträge für Wartungen und Reparaturen und bezahlt die Rechnungen der Handwerker. Er ist in allen wichtigen Belangen der Ansprechpartner für die Mieter.
Natürlich gibt es bestimmte Dinge, die ein Verwalter nicht tun darf, weil er dadurch seine Kompetenzen überschreiten würde oder die Rechte der Eigentümer beschneidet. So ist es ihm nicht gestattet, eine Hausordnung zu erlassen, denn das ist die Sache der Eigentümerversammlung. Ein Verwalter darf nicht einfach nach Belieben Wohnungen betreten oder außerhalb von Notfällen eigenständig finanzielle Entscheidungen treffen. Das Spekulieren und Investieren etwa mit dem Geld der Instandhaltungsrücklage ist ihm ebenso untersagt wie das Anlegen eines privaten Kontos, auf dass die Gelder der Wohnungseigentümer dann fließen. Er darf keinen Kredit aufnehmen und das Konto der Verwaltung nicht überziehen.
Die Kosten für die Verwaltung hängen eng mit der Art der Immobilie zusammen. Gibt es einen Renovierungsstau oder schwierige Mieter? Handelt es sich um eine Verwaltung laut WEG oder ein Mietshaus? Wie viele Einheiten sind im Haus und wo liegt es?
Es können Kosten zwischen 12 Euro und 35 Euro pro Einheit anfallen. Manche Verwalter rechnen auch prozentual von den Mieteinnahmen ab.
Fazit: Es gibt zahlreiche Hausverwaltungen in Deutschland, sodass sich der passende Anbieter sicherlich leicht finden lässt. In Kenntnis der Rechte und Pflichten einer Verwaltung und der möglichen Kosten fällt die Entscheidung sicherlich leichter.
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