Entdeckt Sie Bauschäden in Ihrer Wohnung, so ist das nicht nur ärgerlich, sonder es kann auch Ihre Gesundheit gefährden. Die Beseitigung von Bauschäden kann unter ungünstigen Bedingungen eine erhebliche finanzielle Belastung für den Eigentümer bedeuten. Werden die Schäden nicht zeitnah beseitigt, so hat der Mieter die Möglichkeit die Miete zu mindern, wenn Mängel vorliegen, welche die Wohnqualität und die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache gemindert wird. Diese sollten dann schnellstmöglich vom Vermieter beseitigt werden. Als Eigentümer ist sinnvoll, sich auch mit dem Steuerrecht speziell für Immobilien auszukennen, da es verschiedene Möglichkeiten gibt, Geld zu sparen bzw. wiederzubekommen. Des Weiteren finden Sie in Ihrer Bibliothek, Online und in den zahlreichen Fachzeitschriften für den Bauherrn fachliche Hinweise vom Bauberater. Nachfolgend einige hilfreiche Auszüge zum Thema.
Wurde beim Bau eines Hauses toxische Substanzen verwendet, so können Sanierungs- und Wiederbeschaffungskosten der selbstgenutzten Wohnung zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden als außergewöhnliche Belastung bei der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Ein ärztliches Attest und Gutachten zur Ursache und Sanierungskosten wird vom Finanzamt gefordert. Bremer Senat für Finanzen 24.02.2000, S.2284-181
Wurde beim Bau eines Hauses Asbest verwendet, so können Sanierungs- und Wiederbeschaffungkosten der selbstgenutzten Wohnung zur Vermeidung oder Behebung gesundheitlicher Schäden als außergewöhnliche Belastung bei der Einkommenssteuer abgesetzt werden.
Zusätzlich muss der Nachweis über die fachmännische Sanierung (§39 GefahrstoffVO, BG Bl. I 1993, S. 1782) erbracht werden. Ein ärztliches Attest ist nicht notwendig.
Bremer Senat für Finanzen 24.02.2000, S.2284-181
im Bad, Küche und Schlafzimmer, 10% Mietminderung
LG Hannover WM 82, 183
in der Küche, 25% Mietminderung Mietsenkungsgesetz, S. 24,
VG Berlin GE 83, 767
auch wenn Ersatzräume in einer anderen Wohnung im Haus benutzt werden können, Mietminderung 50 %
LG Berlin MM 10/83, 14
keine negative Auswirkung auf die Gesundheit feststellbar, wenn jedoch Schränke abgerückt werden müssen und der Gebrauchswert der Wohnung beeinträchtigt wird, 10 % Mietminderung
LG Hamburg WM 85, 21
sind diese in der Wohnung (20-25), 20 % Mietminderung
AG Lahnstein WM 88, 55
Bei deutlich überhöhter Formaldehyd-Konzentration in der Wohnung/ angemietetes Haus braucht nicht auf eine Vergiftungserscheinung gewartet werden, es kann sofort gekündigt werden ( § 544 BGB). Die Gefährdung der Gesundheit muss durch Mieter bewiesen werden.
AG Köln WM 87, 120
Möbel, Einbauküche usw. Eine verkaufte Sache, die Gesundheitsrisiken auslöst, ist fehlerhaft. Kaufpreisminderung 10 % bei auch vorübergehenden Formaldehyd-Konzentration
OLG Frankfurt (MDR 88, 963
Lindan, PCP und Dioxine, Hat der Vermieter die Verwendung des Holzschutzmittel veranlasst und führen diese zu Gesundheitsgefährdungen bzw. -belastungen, kann der Mieter die Miete kürzen oder fristlos kündigen. Vgl. Urteil, wo das gekaufte Fertigteilhaus nicht sanierbar und bewohnbar ist. Grund: Gase im Inneren des Hauses, die von der Imprägnierung der Holzteile herrühren.
OLG Saarbrücken (NJW-RR 87, 470
Beim Verschweigen von Hausbockschäden und deren Sanierungsaufwand wurde ein Sachverständiger zu 90 TDM Schadenersatz verurteilt, hier wurde der Vorsatz für Unterlassungen zugesprochen, der sich aus BGB § 826 herleiten lässt.
1998/99 Quelle nicht bekannt
"Sanierungskosten verseuchter Wohnungen sind steuerlich absetzbar
Eigentümer von selbstgenutzten Wohnungen in Bremen, die aufgrund toxischer Substanzen wie z.B. Formaldehyd, lindanhaltigen Holzschutzmitteln oder Asbest ihren Wohnraum sanieren mussten, um Gesundheitsschäden zu beheben oder zu vermeiden, können die Kosten als außergewöhnliche Belastungen steuerlich geltend machen. Dies gilt für die Sanierungskosten selbst, wie auch für die Wiederbeschaffungskosten für verseuchte Kleidung oder Hausrat (z.B. Polstermöbel oder Betten).
Für die steuerliche Anerkennung dieser Kosten fordert das Finanzamt ein ärztliches Attest, aus dem hervorgeht, dass bei den Betroffenen gesundheitliche Schäden bereits eingetreten oder zu befürchten sind sowie ein Gutachten der zuständigen amtlichen Stelle, die den Zusammenhang mit den Ausgasungen bestätigt. In diesem Gutachten müssen die Quellen der Ausgasung beschrieben sein und welche Maßnahmen für die Sanierung erforderlich sind. Die Kosten für das Gutachten können ebenfalls abgesetzt werden. ... Ähnliche Erlasse gibt es auch in anderen Bundes, Auskünfte erteilen die Oberfinanzdirektionen."
Im oberen Abschnitt wurde besonders auf mögliche Schäden im Wohnbereich eingegangen. Wenn Wasserleitungsschäden oder andere Ereignisse auftreten, so ist es vornehmlich auch im Interesse des Mieters, dass diese Schäden möglichst schnell beseitigt werden. Je länger ein Schaden vorhanden ist, so größer wird der Umfang der Sanierung. Kann oft bei kleinen Schäden mit Einschränkungen in der Wohnung weiter gewohnt werden, so kann bei größeren Schäden ein Umzug erforderlich werden.
In der Hausordnung wird das Zusammenleben der Bewohner geregelt. Einmal soll die gemietete Immobilie möglichst schonend entsprechend ihrer vorgesehenen Nutzung behandelt werden und andererseits sollen die anderen Mieter, z. B. durch Lärm, Schmutz, starke Gerüche usw., nicht gestört oder gefährdet werden. Gefahren können z. B. durch die nicht sachgerechte Lagerung von brennbaren Flüssigkeiten oder das ständige Abstellen von sperrigen Gegenständen auf der Treppe entstehen. In der Hausordnung ist aber auch die gesetzliche Nachtruhe geregelt. Gerade diese Frage wird oft zu einem Streitpunkt zwischen den Mietern und auch gegenüber dem Vermieter, wie z. B. ab wann gilt die Nachruhezeit und wie kann man sich gegen Ruhestörer wehren.
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