Wer hat nicht von der eigenen Wohnung geträumt. Viele Finanzfirmen machen verlockende Angebote. Die meisten Angebote sind auch seriös.
Allerdings werden manchmal auch verschiedene Bedingungen miteinander vermischt. Wenn man sich dann die Angebote näher ansieht, stellt man fest, dass man nicht alle Bedingungen erfüllt und so auch nicht immer den günstigen Zinssatz auch von seiner Hausbank bekommt.
Oft platzen die Träume von der eigenen Immobilie an der Finanzierung, da nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist. Das unten aufgeführte kleine Rechenprogramm hilft Ihnen, Ihre finanziellen Möglichkeiten aufzuzeigen.
Ebenso ist es wichtig sich vor dem Einstieg in die Finanzierung mit Fachbegriffen, wie zum Beispiel Eigenkapitalquote, vertraut zu machen. Wenn man die Branchensprache kennt, ist man gut gerüstet und kann im wahrsten Sinne des Wortes mitsprechen.
Leider wurden aber auch von Banken mit gutem Namen in den vergangenen Jahren Darlehen an andere Finanzunternehmen weitergeben (Heuschrecken) und man hatte über Nacht einen neuen Kreditgeber mit neuem Vertragsinhalt. Wer mit einem zu großen Kreditrahmen seinen Traum von der eigenen Wohnung finanziert hat, hat dann nur einen engen Verhandlungsrahmen. Am billigsten und sichersten ist die Barzahlung. Bei den gegenwärtigen Immobilienpreisen ist das kaum noch möglich.
Trotzdem sollte man auch bei einer Finanzierung noch ausreichende finanzielle Reserven übrig lassen. Ich selbst habe viele Bekannte, die ihr Einfamilienhaus (ein Teil ihres Lebens) wegen Krankheit (vorübergehend weniger Einkommen) oder wegen der o. g. Spekulanten verloren haben. Sie haben nicht nur ihre Immobilie verloren, sondern haben jetzt auch noch viele Schulden. Als ich einen Kredit für die Sanierung meines Hauses benötigte, lernte ich den Bankmitarbeiter der Sparkasse richtig kennen. Ich benötigte nicht die ursprünglich geplante Kredithöhe. Der kleinere Kredit brachte weniger Provision für die Bankmitarbeiterin und mir wurden alle möglichen Steine in den Weg gerollt, die bis hin zu Drohungen reichten. Die Bank hatte so ihr wahres Gesicht gezeigt. Solange eine Bank möglichst viel Geld am Kunden verdienen kann, so lange sind sie auch freundlich. Beratungsgespräche werden nicht aus Nächstenliebe gemacht.
Mit dieser persönlichen Erfahrung möchte ich Sie nicht abschrecken, Sie sollen sich nur bei dieser wichtigen Entscheidung Zeit nehmen. In Deutschland wird zum Erwerb einer Immobilie meistens ein Darlehen aufgenommen. Wichtig hierbei sind die vertragliche Gestaltung und die Konditionen, wie zum Beispiel die Höhe der Hypothekenzinsen. Es empfiehlt sich, eine höhere Tilgung zu wählen, damit kann die künftige finanzielle Belastung reduziert werden und die Tilgungszeit verkürzt sich.
In anderen Ländern wird die Immobilie in bar bezahlt. Bei einem Darlehen besteht immer eine Abhängigkeit von der Bank. Gerade im Raum von Leipzig gibt es zurzeit recht viele Zwangsvollstreckungen. Eine sehr unschöne Sache. Ein Darlehn für eine Immobilie wird in der Regel über 20 Jahre abgeschlossen. Zwischendurch kann jedoch eine Umschuldung erfolgen, in dem zuteilungsreife Sparverträge oder Kapitallebensversicherungen in die Finanzierung einbezogen werden. Wichtig ist, dass ein Darlehen auch unter ungünstigen Bedingungen, wie der Ausfall eines Verdieners oder lange Krankheit, ohne Probleme bedient werden kann. Tipp: Checkliste für Immobilienerwerb.
Die Eigenleistung wird nur begrenzt von der Bank anerkannt. Das sind maximal 15% von der Bausumme.
Beim Bauablauf können schnell unvorhergesehen Probleme auftreten oder es sollen nachträglich nicht geplante Wünsche realisiert werden. Es empfiehlt sich daher, eine gewisse Reserve von 5 bis 10 % einzuplanen. (Nach älteren Untersuchungen entstanden bei ca. 30 % der Neubauten Nachforderungen von ca. 20.000 Euro, rechnen Sie mit einen etwas höheren Betrag.) Die Reserve sollte vorwiegend aus dem Eigenkapital oder Eigenleistung bestehen, von den die Bank nichts weiß. Die Banken finanzieren nach den Bauunterlagen, Nebenkosten, wie Gebühren für den Erwerb eines Grundstücks, Makler usw., Reserven sind nicht geplant. Die Praxis zeigt jedoch, dass immer noch etwas dazwischen kommen kann.
Ist später das Darlehn getilgt, so müssen Sie selbst aktiv werden und von der Bank die Grundschuldbestellung (Originalurkunde mit Ihrer Unterschrift) zurück verlangen. Machen Sie das nicht, so kann die Bank auch später Forderungen an Sie stellen, auch wenn die Grundschuld aus dem Grundbuch bereits gestrichen ist. Mehr erfahren Sie im Video.
Die nachfolgende Online-Berechnung hilft Ihnen, die maximale finanzielle Höhe zum Erwerb von Wohneigentum zu ermitteln.
Die Daten werden nicht gespeichert und auch nicht an Dritte weiter geleitet. Nach der Eingabe erhalten Sie eine Zusammenstellung der Eckdaten, die Sie sich ausdrucken können.
Weitere Tipp finden Sie im Artikel Baufinanzierung.
Etwa die nachfolgenden Kosten und Einnahmen sollten Sie berücksichtigen.
1)Siehe Statistisches Bundesamt, aktuelle Lebenshaltungskosten
Die Haushaltspauschalen werden von der Bank festgelegt und können unterschiedlich hoch sein. Diese müssten Sie bei Ihrer Hausbank erfragen. Die nachfolgenden Angaben sind ein paar Jahre alt.
Lebensunterhalt (Essen, Kleidung, Körperpflege, Urlaub,
Bildung usw.): Pauschale für den Hauptverdiener circa 700 € berufstätiger bzw. nicht berufstätiger Ehepartner 200 bis 300,- € und je Kind 200,- €. (Bei der steigenden Lebenshaltung sollten Sie auf jedem Fall höhere Pauschalen ansetzen.
2)Das Darlehn, 5 oder 10 Jahre, wird meist nur mit 1 oder 2% getilgt. Es ist daher immer sinnvoll, wenn nach der Laufzeit mit der Umschuldung ein größerer Betrag an Eigenkapital eingebracht werden kann. Es sollte daher die zur Verfügung stehende Finanzierungssumme nicht vollständig ausgeschöpft werden, sondern ein Teil ist für die Eigenkapitalbildung, z. B. über Bausparvertrag o. a., zu verwenden. Die berechnete max. Darlehnshöhe ergibt sich aus der gewünschten finanziellen Belastung. Die Kriterien der Bank für eine Darlehnshöhe sind sehr unterschiedlich und bleiben hier unberücksichtigt.
3) Für Eigenleistung sollten Sie höchstens 10-15 % annehmen. Es ist zu beachten, dass diese Leistung zusätzlich zur normalen Arbeitszeit erbracht werden muss. Weiterhin liegt der Anteil der Materialkosten zwischen 20 - 30 % vom Angebotspreis des Handwerkers.
Die Höhe des Fremdkapitals berücksichtigt nicht den aktuellen Zinssatz, die Tilgung und die Laufzeit.
4) Beachten Sie, bei niedrigen Zinsen (2-3 %) kann man einen größeren Kredit bedienen. Nach Ablauf der Kreditzeit (5, 10 oder 20 Jahre) muss ein neuer Vertrag mit der Bank für den Restkredit geschlossen werden. Ist dann der Zins wesentlich höher, so kann das zu Tilgungsproblemen führen. Daher empfehle ich hier einen Betrag zwischen 6 bis 8 % (Zinsen + Tilgung) zu verwenden.
5)Wenn die gegenwärtigen Miet- und Mietnebenkosten höher sind als die künftigen Bewirtschaftkosten von 3,00 Euro/qm für die neue Wohnung, dann ist der höhere Wert einzusetzen.
Achtung: Die gegenwärtigen Möglichkeiten und Formen der Immobilienfinanzierung wird es in der Zukunft nicht mehr geben. Beachten Sie dies bei Ihrer persönlichen Planung.
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