Wer eine Immobilie mit einem Kredit finanzieren möchte, muss eine Reihe von Besonderheiten beachten. Dieser Kredit unterscheidet sich von einem Kleinkredit. In erster Linie suchen beide natürlich nach dem Angebot mit den günstigsten Zinsen, jedoch spielen bei einer Immobilienfinanzierung auch noch weitere Faktoren eine Rolle. Als Hilfsmittel dient das spezielle Formblatt mit einer Checkliste. Anschließend findet der Kaufinteressent nach langem Suchen eine interessante Immobilie und stolpert dann über die Finanzierung. Für beide Seiten, dem Hausverkäufer und dem Käufer, ist das unangenehm und nicht sinnvoll.
Gegenwärtig erfolgt der Erwerb von Immobilien über die Finanzierungsmöglichkeiten, Mietkauf, Kreditkauf, Kauf mit Kredit oder durch Barkauf (in der EU gibt es unter Begründung der Geldwäsche Höchstgrenzen und werden dann einheitlich ab 2027 10.000 Euro betragen). Die sicherste Methode ist der Barkauf. Hier gibt es im beiderseitigen Interesse kaum Probleme. Da die wenigsten Kaufinteressen über genügend Geld verfügen, müssen sie zusätzlich zu ihrem Barvermögen auf einen Kredit zurückgreifen. In diesem Fall bestimmen aber dann die Banken die Bedingungen, da sie Gewinne erwirtschaften möchte und keine Verluste. Es wird die Vermögenslage des Kreditnehmers und auch der Wert der Immobilie durch einen Gutachter von der Bank geprüft. Zwar ist es sinnvoll zu vergleichen, welche Bank die niedrigsten Zinsen anbietet, aber es spielen noch weitere Faktoren eine Rolle. Auf die in der Zwischenzeit doch recht verbreiteten Varianten des Mietkaufes und des Kreditkaufes soll hier nicht weiter eingegangen werden. Bei diesen Varianten wird der Verkäufer zu einer Bank, welche ein Darlehen vergibt. Er erhält monatlich einen festgelegten Betrag, statt einer einmaligen Zahlung. Was bei dem gegenwärtigen niedrigen Zinsertrag bei einem Bankkonto Sinn machen kann. Das hat natürlich Vorteile, aber auch Nachteile, da ein langer Zeitraum betrachtet werden muss. Die letzte Finanzkrise ist nicht lange her. Wie es mit dem Euro weiter geht, weiß keiner. Auch sind gegenwärtig die Immobilienpreise gerade in den letzten Jahren stärker angestiegen.
Ein Verkauf über diese private Finanzierung birgt aus dieser Sicht auch für den Verkäufer ein Risiko. Es wird ein Kaufpreis festgelegt und in ein paar Jahren ist die Kaufkraft dieses Geldbetrages wesentlich gesunken. Man braucht nur an den internationalen Kaufkraftverlust des Euros denken.
Gesetzliche Reglungen, welche ab 01.01.2019 in Kraft treten, haben das Risiko der Fremdfinanzierung einer Immobilie verändert. Der Kreditnehmer wird auf Zahlungsfähigkeit geprüft. Verfügt er über ein genügendes Einkommen und ist dieses gesichert, dann erhält er von der Bank die entsprechende Kredithöhe. Kommt der Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten, Entlassung von seinem Job oder Krankheit, so konnte er sich zur Überbrückung Geld von Verwandten oder Freunden borgen und die Raten pünktlich bezahlen. Dies fällt nun weg. Es zählt nur noch die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers. Auch wenn dieser pünktlich die Rate bezahlt, ist die Bank per Gesetz verpflichtet, das Objekt zu verwerten. Hierzu wurden bereit Verwertungseinrichtungen geschaffen. Kurz zusammengefasst, wenn Sie längere Zeit krank werden sollten und sich damit ihre Liquidität verringert, sind Sie Ihre Immobilie los. Es gibt aber auch Lösungen. Ausführlich wird in dem Video Zwangshypothek auf Immobilien ab 2019 - Die Fakten - die Lösung - eingegangen.
In Russland und in der Ukraine kauft man vorwiegend die Immobilie mit Bargeld. Wenn sich dort einer eine Immobilie ansieht, dann weiß man auch, dass er diese bezahlen kann. In Deutschland ist dies umgekehrt. Es ist oft ein Immobilientourismus zu erkennen. Die Familie acht kein Spaziergang im Wald oder im Park, sondern besichtigt Immobilien. Viele Makler und Verkäufer werden diese Geschichte kennen. Mit den gesparten 20000 bis 50000 Euros Eigenkapital und einem guten Einkommen lässt sich die ausgewählte Immobilie nur selten finanzieren. Die Kaufwilligen haben noch nicht einmal bei ihrer Hausbank nachgefragt, wie viel Immobilie sie sich leisten können.
In den nachfolgenden Anstrichen sind wichtige Kriterien aufgeführt, die Sie bereits im Vorfeld der Finanzierung beachten sollten. Sehr sinnvoll ist es erst einmal zu wissen, wie viel Haus kann sich unsere Familie ohne Probleme leisten. In das kostenfreie Online-Rechenprogramm zur Hausfinanzierung können Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben, das Eigenkapital und den aktuellen Zinssatz eingeben. Durch die Änderungen der eingegebenen Werte können Sie die Darlehnshöhe ändern. Sehr wichtig ist auch den Zins zu ändern. Dann wissen Sie gleich, wie sich die Kosten nach einer Umschuldung ändern. (Natürlich ist dieses Programm sehr einfach und berücksichtigt nicht die Vorgaben der jeweiligen Bank. Daher kann für das Ergebnis keine Gewähr übernommen werden.)
Der aktuelle Kaufpreis einer Immobilie ist zu beachten. In Deutschland sind in den letzten Jahren die Immobilienpreise um circa 25 % angestiegen. Die Immobilienpreise steigen in den letzten Jahren wesentlich schneller als das Einkommen. Dies hat zu einer Immobilienblase geführt. Diese wird zwar nicht das Ausmaß wie in Amerika annehmen, aber der kalkulierte Ertrag bzw. der Verkaufspreise sinkt. Bestes Beispiel sind die falschen Kalkulationen für die langfristigen Mieterwartungen in der Stadt Leipzig in den 90iger Jahren des letzten Jahrtausends. Die langfristigen Mieteinnahmen wurden 14 DM/qm angesetzt. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich in meinen Gutachten mit langfristigen Mieteinnahmen von bis 10 DM/qm kalkuliert. Jetzt, nach 25 Jahren liegt die durchschnittliche Miete in dieser Größenordnung und sind erst in den letzten Jahren auf ca. 8 bis ... Euro/qm angestiegen. Solche tief greifenden wirtschaftlichen Veränderungen, nicht nur wie sie in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet auftraten, können in der schnelllebigen Zeit immer wieder auftreten. Lässt die Fremdfinanzierung der Immobilie nur wenig Spielraum, so kann im ungünstigen Fall die Darlehnshöhe größer sein, als der Ertrag bzw. des Verkaufspreises. In dieser Situation nimmt die Anzahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien zu, was wiederum den Immobilienpreis drückt.
Für die Berechnung des Zinssatzes bei einer Baufinanzierung spielen nicht nur die Dauer der Zinsfestschreibung und die Bonität des Antragstellers eine Rolle, sondern auch der Beleihungsauslauf. Darunter versteht man die Relation zwischen Kaufpreis oder Beleihungswert des Objektes und dem tatsächlichen Finanzierungsbedarf. In der Regel wird zwischen drei Stufen unterschieden, dem Auslauf unter 60 Prozent, einer Beleihung zwischen 60 und 80 Prozent und einer Beleihung über 80 Prozent. Dabei kann der Beleihungsrahmen durchaus durch andere Kredite gesenkt werden. Ein Arbeitgeberdarlehen zählt beispielsweise nicht als weiteres Darlehen, sondern wird dem Eigenkapital zugerechnet. Bei Neubauten fallen Eigenleistungen unter das Eigenkapital und senken damit nicht nur den Darlehensbedarf, sondern auch die Beleihungsquote und führen zu einem günstigeren Zinssatz.
Eine Baufinanzierung ist für die meisten Immobilienkäufer eine Entscheidung, welche sie über viele Jahre ihres Lebens begleitet. Niemand kann bei Vertragsabschluss wissen, ob er nicht während der Dauer der Zinsbindung die Möglichkeit bekommt, Teile des Darlehens vor Ende der Zinsbindung zu tilgen und somit Zinsen zu sparen. Nicht alle Banken akzeptieren eine solche vorzeitige Darlehensablösung und stellen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung als Kompensation für die entgangenen Zinsen in Rechnung. Andere Banken sehen solche außerplanmäßigen Tilgungen von sich aus in ihren Kreditbedingungen bereits vor.
Ein Darlehensvergleich bringt hier schnell Klarheit, welche Institute empfehlenswert sind, und welche zu hohe Kosten in Rechnung stellen. Grundsätzlich sollten Kreditnehmer bei extrem niedrigen Zinsen immer eine höhere Tilgungsrate als ein Prozent wählen. Bereits eine Erhöhung auf zwei Prozent kann zu einer Darlehensverkürzung von zehn Jahren führen und eine entsprechende Zinsersparnis mit sich bringen.
Werden Darlehnsverträge aufgenommen, dafür wird über den Notar eine Grundschuld beim Grundbuchamt eingetragen. Die Darlehnsverträge werden vom Darlehnsnehmer unterschrieben und ist eine Urkunde. Diese Urkunde liegt nicht bei der Bank in einem Ordner, sondern kann weiter verkauft werden. Wenn das Darlehn zurückgezahlt und die Grundschuld beim Grundbuchamt gelöscht wurde, ist unbedingt das Original des Darlehnsvertrages von der Bank zurückzufordern.
Wenn jetzt z. B. eine Situation eintritt, wo man die Darlehnsrate an die Bank nicht zurückzahlen kann, so kann die Bank erst dann Zwangsmaßnahmen ergreifen, wenn sie das Original des Darlehnsvertrages vorlegen kann! Das geht dann zwar über das Gericht, aber eine Zwangsversteigerung seitens der Bank ist nicht so einfach möglich.
Achtung: Die gegenwärtigen Möglichkeiten und Formen der Immobilienfinanzierung wird es in der Zukunft nicht mehr geben. Beachten Sie dies bei Ihrer persönlichen Planung.
Mit jeder Kreditaufnahme begabt/begibt man sich nicht nur in die Abhängigkeit von der Bank, sondern vom jeweils herrschenden System!
Bei einer Kreditaufnahme veranlasst der Notar die Grundschuldbestellung beim Grundbuchamt. Die Grundschuld wird in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Ist der Immobilienkredit zurückgezahlt, so wird von der Bank eine Löschungsbewilligung angefordert. Der Notar veranlasst die Löschung der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Gleichzeitig ist das Original des Darlehnsvertrages (eine Urkunde) von der Bank zurückzufordern! Das ist sehr wichtig!
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